La Hipoteca de segundo grado, es el préstamo hipotecario que se otorga sobre una propiedad que ya es garantía de otro crédito hipotecario. La mayoría de los Bancos no otorgan este tipo de hipotecas.
Tambien existe la Hipoteca de primer grado, la cual es un crédito garantizado con un inmueble que no posee otra hipoteca vigente.
Pero para entender mejor, la hipoteca es el derecho real constituido en seguridad de un crédito en dinero, sobre los bienes inmuebles, que continúan en poder del deudor.
Caracteristicas
- Esenciales (aquellos sin los cuales la hipoteca no sería tal, estaría afectada de nulidad)
- Es un derecho real
- Accesorio y convencional
- Inscripto para ser oponible a terceros
- Goza de especialidad (en cuanto a la cosa y en cuanto al precio)
- Naturales (las partes pueden dejarlos de lado, pero sí nada dicen en el Cto. , la figura gozará de los mismos)
Además de que se tiene que dejar expresa mención de los intereses pactados, los intereses no podrán ser superiores en más de un tercio al que cobren los bancos oficiales.
Aun cuando se haya pagado parte de la deuda, la hipoteca sigue afectando la totalidad de la cosa o cosas hipotecadas, de modo que puede ejecutarse toda o todas las cosas gravadas para lograr el pago del saldo deudor, por reducido que sea, porque “toda la cosa hipotecada está afectada al pago de cada parte de la deuda.
Si hay varios deudores, el que tenga la cosa hipotecada en su poder puede ser demandado por el todo de la deuda, aunque ofrezca pagar su parte, porque “toda la cosa hipotecada esta afectada al pago de la deuda”.
Si hay varias cosas hipotecadas al mismo crédito, el acreedor puede ejecutar una sola de ellas por el todo de la deuda porque “cada parte de la cosa está afectada al pago de toda la deuda”.
La indivisibilidad no afecta la divisibilidad del crédito. El crédito siempre reviste ese carácter por ser una obligación de dar sumas de dinero.
Existiendo varios acreedores, cada uno puede demandar al deudor sólo por la parte que a él le corresponde en el crédito -y no por el todo- aunque para lograr el pago de esa parte del crédito, puede ejecutar toda la cosa hipotecada.
La indivisibilidad es un carácter natural de la hipoteca, que juega salvo pacto en contrario; vale decir que puede ser dejado de lado por las partes, que están autorizadas a convenir, por ejemplo, lotear el inmueble y afectar cada lote con una parte proporcional de la hipoteca.
Constitucion
Las hipotecas sólo pueden constituirse por contrato (carácter nº 2 “convencional”), Velez elimino la posibilidad de que existan las hipotecas legales o judiciales (art. 3115 y nota)
- Puede celebrarse en un mismo acto la constitución de la hipoteca y la de la obligación que ésta accede (art. 3128)
- O puede acordarse una hipoteca en garantía de una deuda preexistente
- O celebrarse al mismo tiempo pero formalizarce separadamente.
Al tratarse de un contrato, y el consentimiento ser un elemento esencial de ellos, los Ctos. de hipotecas deben ser aceptados por el acreedor (Art. 3130). Si la acepta posteriormente opera en forma retroactiva al día de su constitución.
Objeto
El Art. 3110 CC. determina lo que debe considerarse comprendido en la garantía.
La hipoteca de un inmueble se extiende 1) a todos los accesorios, mientras estén unidos al principal (por ende, incluye todos los bienes muebles, los cuales no pueden excluirse por convención de partes, porque todo el régimen de los derechos reales es de orden público); 2) a todas las mejoras sobrevinientes al inmueble, sean naturales, accidentales o artificiales, aunque sean el hecho de un tercero; 3) a las construcciones hechas sobre un terreno vacío (entra como accesorio); 4) a las ventajas que resulten de la extinción de las cargas o servidumbres que debía el inmueble; 5) a los alquileres o rentas debidos por los arrendatarios 6) al importe de la indemnización concedida o debida por los aseguradores del inmueble.
