Cuando hablamos de la Renegociación del crédito hipotecario, es posible que el deudor tenga que enfrentar el pago de dos deudas en forma simultánea. Esto ocurre porque las operaciones son independientes entre si, de tal forma que el nacimiento de la nueva deuda hipotecaria no involucra necesariamente la extinción de la deuda original en forma inmediata.
Ahora bien, para que la deuda original quede cancelada es necesario que el antiguo acreedor acepte la carta de resguardo, lo que permitirá efectuar el alzamiento de la garantía que obraba en su favor, para que se constituya otra en favor del nuevo acreedor y, sólo cuando esto ocurra el acreedor original recibirá el monto que le permita liquidar la operación. En el intertanto, el deudor tendrá dos créditos hipotecarios a su nombre, lo que puede provocar el pago de dos dividendos.
Anticipar el pago del crédito hipotecario:
Usted puede anticipar el pago de toda o parte de su deuda aún en contra de la voluntad del acreedor en la gran mayoría de los créditos hipotecarios. Conforme lo pactado en la escritura, si el abono es parcial se puede decidir entre reducir el número de dividendos manteniendo el mismo valor, o bien, dejar el mismo número de dividendos originalmente pactados, pero pagando un valor inferior en cada uno de ellos.
La principal ventaja es que el deudor sólo pagará el capital adeudado, los intereses pactados a la fecha del prepago y la comisión de prepago. El Banco deja de percibir los intereses sobre el capital que prepaga el deudor.
Prepago:
El prepago es un derecho irrenunciable. Sólo se necesita el consentimiento del acreedor si paga menos del 25% del valor del capital adeudado o si el crédito es superior al equivalente de 5.000 UF. Normalmente en las escrituras se establece el procedimiento y condiciones del prepago en términos más flexibles, permitiendo prepagos parciales por montos inferiores a los exigidos en la norma, razón por la que resulta prudente revisar su escritura y confirmar el tenor de lo pactado.
Debe tenerse presente que en las operaciones hipotecarias con letras conforme al artículo 101 de la Ley General de Bancos, no pueden efectuarse pagos totales o parciales durante los meses de sorteos de letras (en el caso de créditos con amortización trimestral corresponde a los meses de marzo, junio, septiembre y diciembre).
Costo del prepago:
El costo del prepago en los créditos hipotecarios depende del instrumento en el que se sustenta la operación:
Si se trata de un mutuo, sea endosable o no, además del capital adeudado que se pretende prepagar, el deudor deberá considerar los intereses devengados a la fecha en que se materializa efectivamente el prepago y el valor de la comisión de prepago. El costo de esta última oscila entre un mes o mes y medio de intereses sobre el capital que se prepaga, dependiendo de que la operación sea o no reajustable (en pesos o en UF). Sin perjuicio de lo anterior, el valor de la comisión de prepago puede ser distinto si la operación que pretende prepagarse es anterior al 26 de junio de 2004.
Si se trata de una operación de crédito hipotecario en letras, el deudor deberá pagar los dividendos del trimestre en que se hace el prepago, además del capital que desea prepagar. Cuando el prepago es parcial, el pago se aplica proporcionalmente a los dividendos restantes. Adicionalmente, el banco puede cobrarle una comisión de prepago equivalente al interés de un período de amortización de las letras (generalmente equivale a tres meses, salvo que se haya establecido un plazo de amortización distinto).
