Los créditos hipotecarios que entregan las Cajas de Compensación, son para adquirir (financiar o refinanciar) viviendas nuevas, usadas o inmuebles accesorios de ellas, como estacionamientos y bodegas.

Son hasta 30 años plazo y sin límite de UF. Sin embargo, la Asociación de Cajas de Compensación proyecta que, dado los ingresos monetarios de los afiliados, el grueso de la demanda se concentrará para viviendas de entre 500 y 1.000 UF. Las Cajas ofrecen tasas competitivas al igual que los bancos. Las diferencias están en que el pago de los dividendos es descontado por planilla, en el caso de los trabajadores, o de las pensiones, en el caso de los pensionados.

Cajas de Compensación:

Son corporaciones de derecho privado sin fines de lucro, creadas hace más de 50 años como las primeras entidades de seguridad social en Chile, para administrar por cuenta del Estado, las prestaciones de seguridad social conforme a la Ley 18.833, como las asignaciones familiares, los subsidios de cesantía, los subsidios por incapacidad laboral y por reposo maternal de los trabajadores afiliados a Fonasa. Para ello reciben una comisión por la administración de esas prestaciones que es otorgada por el Estado.

Aparte de esa función, las Cajas otorgan hoy una amplia gama de servicios sociales que aportan a la calidad de vida de los chilenos, como créditos a sectores tradicionalmente no bancarizados que se descuentan por planilla; ofrecen alternativas de ahorro de alta liquidez y bajo riesgo, soluciones habitacionales (cuentas de ahorro, leasing, subsidios, PET) y créditos hipotecarios hasta 30 años a partir de julio de 2008, opciones recreacionales y de turismo, actividades educacionales de capacitación y desarrollo, becas universitarias, bonos de escolaridad, prestaciones médicas y dentales, asignaciones de nupcialidad, natalidad y matrícula universitaria, entre otros.

También otorgan “prestaciones complementarias”, que son convenidas entre las empresas afiliadas y/o sus sindicatos con una Caja y que consisten en paquetes de servicios y beneficios de bienestar social con aportes convenidos de empresas y trabajadores que interesen a cada uno de ellos.

Los créditos de las Cajas benefician, sobre todo, a las personas de menores ingresos que no tienen muchas alternativas de financiar la casa propia en otras instituciones financieras.

Los dividendos mensuales se pagan por planilla o con descuentos sobre la pensión. El monto mensual de los dividendos no puede exceder el 25% de la remuneración o la pensión líquida del afiliado. En caso de que la remuneración o pensión sea insuficiente para cubrir el monto del dividendo, el afiliado puede complementar sus ingresos con remuneraciones o pensiones líquidas de su codeudor solidario, la cual no puede ser superior a una suma que permita financiar hasta el 30% del monto del dividendo. Los codeudores sólo pueden ser: cónyuge, ascendiente o descendiente en primer grado.

Si el deudor se cambia de trabajo, debe continuar pagando los dividendos a que se haya obligado en el contrato de mutuo hipotecario.

Si el deudor principal no puede pagar el dividendo tendrá que hacerlo el codeudor solidario, salvo que en el contrato de mutuo se hubiere contemplado algún seguro que cubra esa eventualidad.

Si hay acuerdo de las partes se puede repactar el crédito. También es posible hacer prepagos, en la forma como lo contemple el contrato de mutuo que se haya suscrito.

La normativa vigente señala que en el caso de mutuos hipotecarios cuyo capital inicial no supere el equivalente a 5.000 unidades de fomento, el deudor podrá anticipar su pago, sin el consentimiento del acreedor, siempre que pague el capital que se anticipa y los intereses calculados hasta la fecha del pago efectivo más la comisión de prepago.

Dicha comisión, a falta de acuerdo, no podrá exceder el valor de un mes y medio de intereses pactados calculados sobre el capital que se prepaga. Se establece también que los pagos anticipados que sean inferiores al 25% del saldo de la obligación requerirán siempre el consentimiento del acreedor.

Las instituciones pueden solicitar al cliente que presente un aval como una forma de obtener una segunda fuente de pago en caso de que el cliente no cancele el crédito. Esta situación forma parte de las políticas comerciales de la institución.

Usted debe tener en cuenta que si le piden un aval para su crédito, la institución tiene la obligación de informar al aval, mediante carta certificada al domicilio, cuando el crédito no haya sido pagado dentro del plazo de 10 días hábiles desde la fecha de vencimiento de la obligación.

La normativa exige a las instituciones financieras que los créditos hipotecarios estén resguardados por dos tipos seguros. El primero es el de desgravamen, que cubre el saldo de la deuda al momento del fallecimiento del deudor. El segundo es el seguro de incendio, que normalmente cubre sólo el saldo de la deuda si el bien raíz se siniestra.

Siempre revise las condiciones de las pólizas de seguros ofrecidos para que comprenda cabalmente sus coberturas y costos, pudiendo comparar de mejor manera entre distintas opciones.

Los productos bancarios son independientes entre si, de manera que no es necesaria su contratación simultánea, puesto que ella sólo debe sustentarse en la voluntad de las partes. De esta forma, un crédito hipotecario puede existir sin una cuenta corriente, ello sin perjuicio de las negociaciones que lleven a cabo las partes.

No obstante lo anterior, no puede estipularse en la escritura un descuento en la tasa, con la condición de mantener otros productos, dado que su existencia, costo y características no dependen exclusivamente de la voluntad del cliente.

En todo caso, si se desea contratar otros productos en el mismo banco, es necesario tener presente que la hipoteca del bien raíz puede ser de carácter general si usted específicamente lo solicita por escrito, en cuyo caso el inmueble garantiza el pago no sólo de las obligaciones emanadas del crédito hipotecario, sino de cualquier otro producto que el cliente tenga con la institución bancaria. Para el resto de los casos la garantía será específica, es decir, que la propiedad sólo garantizará el pago del crédito hipotecario.

Actualmente, la oferta de créditos hipotecarios es bastante amplia, abarcando distintos tipos de instituciones financieras, como bancos, cooperativas y compañías de seguros. Para evaluar su crédito hipotecario, ellos le solicitarán información para comprobar su capacidad de pago, lo que condicionará tanto el otorgamiento como las condiciones del crédito que le ofrezcan.

El principal costo de un crédito hipotecario es la tasa de interés, que puede ser fija, variable o mixta. Esta es la variable clave al momento de comparar entre diferentes alternativas. No obstante, existen otro tipo de gastos asociados a la contratación de un crédito hipotecario, que son de cargo del cliente.

Cajas de compensación, cooperativas y compañías de seguros se suman a la oferta de los bancos con productos para distintos perfiles de clientes.

Comprar una casa es, probablemente, una de las inversiones más importantes en la vida de una persona. Por ello, buscar la mejor opción para financiarla es fundamental. Actualmente, no sólo los bancos ofrecen créditos hipotecarios. Las compañías de seguros, cajas de compensación y cooperativas de ahorro y crédito también han entrado en la carrera por financiar su vivienda.

Los expertos enfatizan en que antes de decidirse por una institución en particular, la cotización es clave, pues hay productos que se pueden ajustar mejor a sus necesidades y los ahorros pueden ser significativos.

“Hay que fijarse en el dividendo final, porque puede haber diferencias enormes entre un producto y otro. Muchas veces la gente paga más de lo que debería y eso es sólo falta de información”, sostiene Jaime Bulnes, gerente general de la firma de asesorías financieras Credicorp.

Compañías de seguros ofrecen mayor flexibilidad en dividendos y en prepagos.

Quienes han entrado a competir a paso firme en el mercado de créditos hipotecarios son las compañías de seguros.

Jorge Claude, gerente general de la Asociación de Aseguradores de Chile, explica que, en rigor, no son estas compañías las que otorgan los créditos hipotecarios: “(Quienes gestionan los préstamos son) las mutuarias, que en algunos casos son filiales de compañías de seguros o parte del holding al cual éstas pertenecen”, dice.

Productos mutuos hipotecarios.

Porcentaje de financiamiento: en la mayoría de los casos es necesario contar con un pie. “Las compañías de seguros tienden a dirigirse a los segmentos más altos ya que, en muchos casos, no financian el 100% de la propiedad”, explica el gerente general de Creditaria, Antonio Latorre. El gerente general de Principal Créditos Hipotecarios, Diego Silva, lo confirma. “No financiamos el 100% del valor de la propiedad, tenemos hasta el 90% como máximo. Ahora, la mayoría de nuestros clientes buscan menos del 80% de financiamiento”, sostiene.

Tasas de interés: las mutuarias trabajan mayormente con tasas fijas, aunque algunas también ofrecen tasas mixtas. Según el gerente general de Credicorp, Jaime Bulnes, estas compañías hoy ofrecen tasas competitivas: “En el caso de un perfil de cliente con poco riesgo, las mutuarias están al mismo nivel de las mejores tasas bancarias”, señala.

Flexibilidad: tal como en los bancos, se ofrecen meses de gracia. Una de las alternativas, bastante común en esta industria y altamente valorada por los clientes, es la posibilidad de pagar el crédito en plazos flexibles. “El cliente puede pagar mes a mes lo que desee entre la cuota mínima y máxima, dependiendo del crédito hipotecario que contrate”, detallan en Metlife.

Latorre, de Creditaria, comenta, además, que es probable que estas compañías sean más flexibles a la hora de prepagar el crédito. “Puede ocurrir que la oferta de la compañía de seguros sea más flexible a la hora de realizar amortizaciones de capital o prepagar el crédito completo”, dice.

Seguros asociados: los seguros pueden ser tomados en la propia compañía o por fuera; sin embargo, estas instituciones sostienen que contratarlos con ellas mismas puede ser beneficioso. “Las economías de escala que generamos por el volumen de pólizas que contratamos para nuestros clientes se traduce en mejores condiciones de precio”, asegura Silva.

Los bancos ofrecen más opciones

Productos: la banca exhibe amplia variedad de productos, entre los que se incluyen mutuos hipotecarios y créditos en letras.

Porcentaje de financiamiento: en general, se puede financiar hasta el 100% de la vivienda. En caso de que un banco no cuente con 100% de financiamiento, es probable que le ofrezcan un crédito complementario para cubrir la diferencia.

Tasas de interés: pueden ser fijas, variables o mixtas. Según indican en los bancos consultados, las tasas fijas se mueven, en general, entre el 3,7 y el 4,8%.

Flexibilidad: la mayoría de las instituciones ofrece períodos de gracia para cancelar el primer dividendo y algunas permiten cierta flexibilidad en los pagos mensuales. En Banco de Chile y en Bci, por ejemplo, existe la opción de no pagar un mes al año. En BancoEstado y en Santander pueden ser dos los meses sabáticos. Además, algunas instituciones, como BBVA, Banco de Chile y Banco Consorcio, ofrecen créditos flexibles, en los que el cliente selecciona dos o tres plazos de pago, lo que le permite cancelar mensualmente dividendos mínimos o máximos y así ajustar el período de pago a su conveniencia, sin tener que repactar o prepagar.

Productos asociados: aunque actualmente los bancos dicen no exigir la apertura de cuentas corrientes o la adquisición de otros productos para otorgar el crédito, Antonio Latorre, gerente general de Creditaria, explica que en algunos casos los bancos ofrecen algunos beneficios si el cliente los contrata de todas formas.

Seguros asociados: los bancos pueden exigir al cliente contar con seguro de desgravamen e incendio, pero no es obligatorio que se contraten las pólizas que ellos mismos ofrecen. “Los bancos deberán informar al cliente el derecho a contratar una póliza individual con la compañía aseguradora e intermediario de su elección”, dice una circular de la SBIF.

Montos mínimos: exhiben grandes diferencias. Por ejemplo, el monto mínimo a solicitar en BancoEstado es de UF 350 (unos $7,6 millones) y en Banco de Chile es de UF 1.000 (unos $22 millones).

Cajas y cooperativas se enfocan en segmentos más bajos de la población

Una alternativa cuando los montos solicitados son más reducidos, es lo que ofrecen las cajas de compensación y las cooperativas de ahorro y crédito. ”Mientras los bancos van a un público más masivo, que incluye al ABC1, C2 y C3, las cajas y las cooperativas que dan créditos hipotecarios se enfocan más hacia los segmentos C3 y D”, dice Antonio Latorre, gerente general de Creditaria.

Acceso: no todos pueden optar. “La normativa autoriza a que el financiamiento hipotecario sea sólo para afiliados vigentes a cada caja”, dicen en Los Héroes.

En Coopeuch es diferente: ”no es necesario que el cliente sea socio en forma previa, lo hacemos socio cuando contrata su crédito hipotecario”, explica Marcela Núñez, subgerenta de Hipotecario de esa institución.

Productos: se trata de mutuos hipotecarios endosables, con tasas de interés fijas y mixtas. No existe la obligación de contratar productos adicionales, y en el caso de las cajas, tanto el seguro de desgravamen como el de incendio pueden ser tomados en la institución que el afiliado estime pertinente.

Tasas: éstas tienden a crecer a medida que los clientes son más riesgosos.

Montos mínimos: son menores que los otorgados en otras industrias. De hecho, Cristóbal Cruz, de Caja Los Andes, comenta que allí se otorgan desde UF 300 (unos $6,5 millones) de crédito, en el caso de viviendas nuevas con subsidio, y UF 500 (casi $11 millones) si es para una vivienda usada y sin subsidio. Agrega que, en promedio, las cifras prestadas se ubican en las UF 690 (unos $15 millones). En Coopeuch, en tanto, no hay monto mínimo.

Cajas de compensación, cooperativas y compañías de seguros se suman a la oferta de los bancos con productos para distintos perfiles de clientes.

Comprar una casa es, probablemente, una de las inversiones más importantes en la vida de una persona. Por ello, buscar la mejor opción para financiarla es fundamental. Actualmente, no sólo los bancos ofrecen créditos hipotecarios. Las compañías de seguros, cajas de compensación y cooperativas de ahorro y crédito también han entrado en la carrera por financiar su vivienda.

Los expertos enfatizan en que antes de decidirse por una institución en particular, la cotización es clave, pues hay productos que se pueden ajustar mejor a sus necesidades y los ahorros pueden ser significativos.

“Hay que fijarse en el dividendo final, porque puede haber diferencias enormes entre un producto y otro. Muchas veces la gente paga más de lo que debería y eso es sólo falta de información”, sostiene Jaime Bulnes, gerente general de la firma de asesorías financieras Credicorp.

Compañías de seguros ofrecen mayor flexibilidad en dividendos y en prepagos

Quienes han entrado a competir a paso firme en el mercado de créditos hipotecarios son las compañías de seguros.

Jorge Claude, gerente general de la Asociación de Aseguradores de Chile, explica que, en rigor, no son estas compañías las que otorgan los créditos hipotecarios: “(Quienes gestionan los préstamos son) las mutuarias, que en algunos casos son filiales de compañías de seguros o parte del holding al cual éstas pertenecen”, dice.

Productos: mutuos hipotecarios.

Porcentaje de financiamiento: en la mayoría de los casos es necesario contar con un pie. “Las compañías de seguros tienden a dirigirse a los segmentos más altos ya que, en muchos casos, no financian el 100% de la propiedad”, explica el gerente general de Creditaria, Antonio Latorre. El gerente general de Principal Créditos Hipotecarios, Diego Silva, lo confirma. “No financiamos el 100% del valor de la propiedad, tenemos hasta el 90% como máximo. Ahora, la mayoría de nuestros clientes buscan menos del 80% de financiamiento”, sostiene.

Tasas de interés: las mutuarias trabajan mayormente con tasas fijas, aunque algunas también ofrecen tasas mixtas. Según el gerente general de Credicorp, Jaime Bulnes, estas compañías hoy ofrecen tasas competitivas: “En el caso de un perfil de cliente con poco riesgo, las mutuarias están al mismo nivel de las mejores tasas bancarias”, señala.

Flexibilidad: tal como en los bancos, se ofrecen meses de gracia. Una de las alternativas, bastante común en esta industria y altamente valorada por los clientes, es la posibilidad de pagar el crédito en plazos flexibles. “El cliente puede pagar mes a mes lo que desee entre la cuota mínima y máxima, dependiendo del crédito hipotecario que contrate”, detallan en Metlife.

Latorre, de Creditaria, comenta, además, que es probable que estas compañías sean más flexibles a la hora de prepagar el crédito. “Puede ocurrir que la oferta de la compañía de seguros sea más flexible a la hora de realizar amortizaciones de capital o prepagar el crédito completo”, dice.

Seguros asociados: los seguros pueden ser tomados en la propia compañía o por fuera; sin embargo, estas instituciones sostienen que contratarlos con ellas mismas puede ser beneficioso. “Las economías de escala que generamos por el volumen de pólizas que contratamos para nuestros clientes se traduce en mejores condiciones de precio”, asegura Silva.

Los bancos ofrecen más opciones

Productos: la banca exhibe amplia variedad de productos, entre los que se incluyen mutuos hipotecarios y créditos en letras.

Porcentaje de financiamiento: en general, se puede financiar hasta el 100% de la vivienda. En caso de que un banco no cuente con 100% de financiamiento, es probable que le ofrezcan un crédito complementario para cubrir la diferencia.

Tasas de interés: pueden ser fijas, variables o mixtas. Según indican en los bancos consultados, las tasas fijas se mueven, en general, entre el 3,7 y el 4,8%.

Flexibilidad: la mayoría de las instituciones ofrece períodos de gracia para cancelar el primer dividendo y algunas permiten cierta flexibilidad en los pagos mensuales. En Banco de Chile y en Bci, por ejemplo, existe la opción de no pagar un mes al año. En BancoEstado y en Santander pueden ser dos los meses sabáticos. Además, algunas instituciones, como BBVA, Banco de Chile y Banco Consorcio, ofrecen créditos flexibles, en los que el cliente selecciona dos o tres plazos de pago, lo que le permite cancelar mensualmente dividendos mínimos o máximos y así ajustar el período de pago a su conveniencia, sin tener que repactar o prepagar.

Productos asociados: aunque actualmente los bancos dicen no exigir la apertura de cuentas corrientes o la adquisición de otros productos para otorgar el crédito, Antonio Latorre, gerente general de Creditaria, explica que en algunos casos los bancos ofrecen algunos beneficios si el cliente los contrata de todas formas.

Seguros asociados: los bancos pueden exigir al cliente contar con seguro de desgravamen e incendio, pero no es obligatorio que se contraten las pólizas que ellos mismos ofrecen. “Los bancos deberán informar al cliente el derecho a contratar una póliza individual con la compañía aseguradora e intermediario de su elección”, dice una circular de la SBIF.

Montos mínimos: exhiben grandes diferencias. Por ejemplo, el monto mínimo a solicitar en BancoEstado es de UF 350 (unos $7,6 millones) y en Banco de Chile es de UF 1.000 (unos $22 millones).

Cajas y cooperativas se enfocan en segmentos más bajos de la población

Una alternativa cuando los montos solicitados son más reducidos, es lo que ofrecen las cajas de compensación y las cooperativas de ahorro y crédito. ”Mientras los bancos van a un público más masivo, que incluye al ABC1, C2 y C3, las cajas y las cooperativas que dan créditos hipotecarios se enfocan más hacia los segmentos C3 y D”, dice Antonio Latorre, gerente general de Creditaria.

Acceso: no todos pueden optar. “La normativa autoriza a que el financiamiento hipotecario sea sólo para afiliados vigentes a cada caja”, dicen en Los Héroes.

En Coopeuch es diferente: ”no es necesario que el cliente sea socio en forma previa, lo hacemos socio cuando contrata su crédito hipotecario”, explica Marcela Núñez, subgerenta de Hipotecario de esa institución.

Productos: se trata de mutuos hipotecarios endosables, con tasas de interés fijas y mixtas. No existe la obligación de contratar productos adicionales, y en el caso de las cajas, tanto el seguro de desgravamen como el de incendio pueden ser tomados en la institución que el afiliado estime pertinente.

Tasas: éstas tienden a crecer a medida que los clientes son más riesgosos.

Montos mínimos: son menores que los otorgados en otras industrias. De hecho, Cristóbal Cruz, de Caja Los Andes, comenta que allí se otorgan desde UF 300 (unos $6,5 millones) de crédito, en el caso de viviendas nuevas con subsidio, y UF 500 (casi $11 millones) si es para una vivienda usada y sin subsidio. Agrega que, en promedio, las cifras prestadas se ubican en las UF 690 (unos $15 millones). En Coopeuch, en tanto, no hay monto mínimo.