El Crédito Hipotecario es aquel que otorga el Banco a un cliente, en que este último ofrece para garantizarlo, una hipoteca que constituye sobre un inmueble de su propiedad o de un tercero.
Se trata de un Préstamo que se formaliza por Escritura Pública entre dos partes, -el Banco y el Cliente-, son créditos a largo plazo y su destino puede ser: la compra, ampliación, remodelación o construcción de viviendas, compra de sitios, oficinas o locales comerciales, inversiones en bienes raíces o refinanciamiento de deudas hipotecarias contraídas con anterioridad.
Según el destino que se haya dado al crédito, podrán clasificarse de créditos hipotecarios «Vivienda» o créditos hipotecarios «Fines Generales». Cualquiera sea el destino del crédito hipotecario el préstamo otorgado por el Banco queda garantizado con una hipoteca constituida sobre un Bien Raíz de propiedad del propio deudor o de un tercero.
Según su fuente de financiamiento, los Créditos Hipotecarios pueden clasificarse en Mutuos o Créditos Hipotecarios:
a) Con Recursos Propios, endosables y no endosables;
b) Con Recursos Externos: Mutuos con Letras de Crédito Hipotecaria:
a) Mutuos con Recuros Propios:
Los Mutuos o Créditos con Recursos Propios son aquellos donde los fondos del préstamo provienen del propio banco, garantizándole al solicitante que va a obtener el 100% del monto aprobado. Este tipo de Mutuo o Crédito puede tener la característica de ser Endosable o No Endosable.
En el caso de los Endosables solo se puede financiar hasta el 80% del menor valor entre la tasación o el precio de compraventa de un inmueble a diferencia de los No Endosables que se puede financiar hasta el 100% del precio o valor de tasación del inmueble. Los Mutuos Hipotecarios Endosables pueden ser transferidos por parte del banco mediante endoso, el que queda registrado en la escritura pública respectiva. Sin perjuicio de lo anterior, la administración del crédito queda, por lo general, radicada en el banco, por lo que, el canal de comunicación del deudor para todos los efectos sigue siendo éste.
En general, estos productos son más flexibles que los con Letras ya que permite tener períodos de gracia, meses de exclusión de pago, tasa fija, variable o mixta, flexibilidad en el costo de prepago, etc., como norma general se activan a contar del día en que efectivamente se entrega el producto del crédito al cliente.
b) Mutuos con Letras Hipotecarias:
Es un Mutuo o Crédito donde los recursos o fondos del crédito provienen de la emisión y venta de Letras Hipotecarias. Es el Banco el que emite las Letras y la venta se realiza en la Bolsa de Comercio, obteniéndose así los recursos que financian el crédito otorgado al deudor. El precio que se obtiene por la venta de estas letras, varía de acuerdo a las condiciones del mercado, por lo que puede generarse una diferencia una diferencia entre el valor de la letra («valor par») y el precio al que ésta se transa.
Esta diferencia se debe básicamente a la oferta y demanda de las mismas en el Mercado Financiero. Cuando una letra se vende, puede ser:
a) A valor par, es decir, al mismo precio;
b) A menor valor, es decir, el comprador debe asumir la diferencia, la cual se paga al vendedor y de lo cual deberá dejarse constancia en la correspondiente escritura de mutuo;
c) A mayor valor, en este caso, el vendedor recibe el monto especificado en la escritura, y la diferencia obtenida, queda a favor del comprador.
En los Mutuos con Letras Hipotecarias, se financia hasta el 75% respecto del menor valor entre la Tasación o el Precio de Venta del inmueble. Estos créditos se otorgan con tasa fija por todo el período. Como norma general se activan en el mismo mes de firma de la escritura y su primer dividendo se genera al mes subsiguiente del mes de firma de la escritura.
El porcentaje anual de intereses aplicado a préstamos hipotecarios suele ser menor que el de otro tipo de préstamos.
Se puede convertir créditos rotativos, como es el caso de las tarjetas de crédito, en préstamos a plazo fijo, con los que se puede conocer y controlar mejor el monto total de los intereses a pagar.
Se reduce el número de pagos y acreedores, llevando un mejor el control de las deudas.
Si se disminuye el monto necesario para amortizar los pagos mensualmente, se puede aplicar la diferencia a un pago extra al nuevo crédito, o se puede comenzar a ahorrar para un fondo de emergencia o iniciar un plan de inversión, por ejemplo, para el retiro.
Uno de los beneficios tributarios más importantes asociados a la compra de viviendas es la posibilidad de utilizar a su favor los intereses pagados en un crédito hipotecario. En efecto, gracias a la ley 19.753, las personas pueden rebajar de su base imponible los intereses pagados en el año calendario, con lo cual pagarán un menor impuesto a la renta.
Si usted compra una propiedad DFL-2 tenga en cuenta que tiene asociadas una serie de beneficios tributarios que operan en forma automática. Las propiedades DFL-2 son aquellas cuya superficie construida no supera los 140 m2 (recuerde que para que operen los beneficios la propiedad debe ser registrada como DFL-2). Las propiedades DFL-2 tendrán una exención del 50% en el pago de Contribuciones de Bienes Raíces (impuesto territorial) por un determinado período.
También hay beneficios tributarios relacionados con la herencia, donaciones y pago de derechos vigentes que pueden cobrar los notarios y conservadores de bienes raíces.
Existen Subsidios Habitacionales.
Otra ventaja de las hipotecas es la posibilidad de obtener una línea de crédito sobre la propiedad, una herramienta a la que se puede acudir en caso de emergencia y que siempre está ahí, ofreciendo una protección que siempre es necesaria.
